Verwaltervergütung berechnen
Was eine WEG-Verwaltung verlangen muss, ergibt sich aus dem Aufwand und der eigenen Kostenstruktur – nicht aus dem Marktpreis. Diese Seite zeigt beides: die aktuellen Marktwerte nach Größenklasse und die Rechnung, mit der Sie Ihren eigenen Mindestpreis ermitteln.
Kurzantwort
Die Grundvergütung für WEG-Neuverträge liegt 2026 im Median bei 34,51 € brutto je Einheit und Monat für Gemeinschaften mit 20 bis 49 Einheiten. Kleinere Gemeinschaften liegen deutlich höher – bis 10 Einheiten sind es 47,60 €, bei über 99 Einheiten 29,75 €. Maßgeblich für die eigene Kalkulation ist jedoch nicht der Marktwert, sondern die Kostenrechnung: erforderlicher Jahresumsatz = (Jahresstunden × Vollkostensatz + Sachkosten) ÷ (1 − Zielmarge). Unterhalb von rund 357 € brutto Gesamtumsatz je Objekt und Monat ist eine Gemeinschaft selten kostendeckend zu verwalten, unabhängig von der Einheitenzahl.
Datengrundlage: BVI/IVD/CRES Verwalterentgeltstudie 2026, WEG-Neuverträge. Stand: 2026.
Marktwerte 2026 nach Größenklasse
Grundvergütung je Einheit und Monat bei WEG-Neuverträgen. Q1 und Q3 bezeichnen das untere und obere Quartil: Ein Viertel der Verträge liegt darunter, ein Viertel darüber.
| Größe der WEG | Q1 brutto | Median brutto | Q3 brutto | Median netto |
|---|---|---|---|---|
| bis 10 Einheiten | 38,38 € | 47,60 € | 58,31 € | 40,00 € |
| 11–19 Einheiten | 33,32 € | 38,08 € | 45,22 € | 32,00 € |
| 20–49 Einheiten | 29,75 € | 34,51 € | 39,27 € | 29,00 € |
| 50–99 Einheiten | 28,56 € | 29,75 € | 33,77 € | 25,00 € |
| über 99 Einheiten | 25,40 € | 29,75 € | 30,94 € | 25,00 € |
Quelle: BVI/IVD/CRES Verwalterentgeltstudie 2026, WEG-Neuverträge. Die Studie veröffentlicht Bruttowerte; die Nettospalte ist mit 19 % Umsatzsteuer umgerechnet, damit sie mit einer Kostenrechnung vergleichbar ist.
Warum kleine Gemeinschaften teurer sein müssen
Ein erheblicher Teil des Verwaltungsaufwands fällt je Objekt an, nicht je Einheit: Eigentümerversammlung mit Vorbereitung und Protokoll, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beiratskommunikation, Versicherungen, Verträge, Reisezeit. Dieser Sockel verteilt sich bei zwölf Einheiten auf zwölf Zahler – bei hundert auf hundert.
Deshalb sinkt der Preis je Einheit mit der Größe, während der Aufwand je Einheit annähernd konstant bleibt. Und deshalb gibt es einen absoluten Mindestumsatz je Objekt: rund 357 € brutto im Monat, unterhalb dessen sich eine Gemeinschaft kaum kostendeckend führen lässt. Bei zehn Einheiten entspricht das etwa 36 € brutto je Einheit – unabhängig davon, was der Markt durchschnittlich zahlt.
So rechnen Sie Ihre eigene Vergütung
- 1
Jahresaufwand in Stunden schätzen
Grundaufwand je Einheit, zuzüglich Zuschlägen für Sanierungszustand, technische Komplexität, Kommunikationsaufkommen, Konfliktniveau und Beirat. Dazu objektfixe Blöcke: Eigentümerversammlung, Reisezeit, Aufzüge, Tiefgarage, Rechtsstreitigkeiten, Forderungsmanagement.
- 2
Kosten ermitteln
Stunden multipliziert mit dem eigenen Vollkostensatz je produktiver Stunde, zuzüglich direkter Sachkosten für Porto, Druck, Software und Fahrzeug.
- 3
Zielpreis ableiten
Erforderlicher Jahresumsatz gleich Kosten geteilt durch eins minus Zielmarge. Geteilt durch Einheiten mal zwölf ergibt das die Grundvergütung je Einheit und Monat.
- 4
Gegen den Markt prüfen
Erst zum Schluss der Blick auf die Marktwerte – als Gegenprobe, nicht als Grundlage. Liegt der erforderliche Preis über dem oberen Marktquartil, ist das ein Befund über das Objekt oder über die eigene Kostenstruktur.
Beispiel
Eine unauffällige Gemeinschaft mit 30 Einheiten bindet nach Modellrechnung rund 134 Stunden im Jahr. Bei einem Vollkostensatz von 55 € und 20 % Zielmarge ergibt das einen erforderlichen Preis von etwa 29,40 € netto je Einheit und Monat. Der Marktmedian derselben Größenklasse liegt bei 29,00 € netto – zwei unabhängig hergeleitete Zahlen, die sich treffen.
Die kritische Größe: Ihr Vollkostensatz
Der Zielpreis reagiert auf diesen Wert nahezu linear – er ist die empfindlichste Stellschraube der ganzen Rechnung und zugleich die einzige, für die es keine belastbare Branchenzahl gibt. Rechnet man den Marktmedian mit der vom VDIV für 2026 berichteten Umsatzrendite von 13,4 % in Kosten zurück, ergibt sich ein implizierter Satz von 55 bis 60 € je produktiver Stunde.
Verlässlicher ist die eigene Rechnung: jährliche Gesamtkosten geteilt durch die verwalteten Einheiten mal etwa 4,5 Stunden. Eine Verwaltung mit 640.000 € Gesamtkosten und 2.400 Einheiten kommt so auf rund 59 € je produktiver Stunde. Der Rechner enthält dafür einen eigenen Schritt.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Verwaltervergütung für eine WEG?
Bei WEG-Neuverträgen liegt die Grundvergütung 2026 im Median bei 34,51 € brutto je Einheit und Monat für Gemeinschaften mit 20 bis 49 Einheiten. Kleinere Gemeinschaften liegen deutlich höher: bis 10 Einheiten beträgt der Median 47,60 €, bei über 99 Einheiten 29,75 €. Quelle: BVI/IVD/CRES Verwalterentgeltstudie 2026.
Wie berechnet man die Verwaltervergütung?
Aus dem prognostizierten Jahresaufwand in Stunden, dem eigenen Vollkostensatz je produktiver Stunde und der angestrebten Umsatzmarge. Die Formel lautet: erforderlicher Jahresumsatz = (Stunden × Vollkostensatz + Sachkosten) ÷ (1 − Zielmarge). Geteilt durch Einheiten mal zwölf ergibt das den Preis je Einheit und Monat. Marktpreise sind dabei nur die Gegenprobe, nicht die Grundlage.
Ab welchem Objektumsatz trägt sich eine WEG?
Unterhalb von rund 357 € brutto Gesamtumsatz je Objekt und Monat lässt sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft selten kostendeckend verwalten – unabhängig von der Einheitenzahl. Der Grund ist ein Fixkostensockel aus Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Beiratsarbeit, der bei kleinen Gemeinschaften auf wenige Einheiten umgelegt werden muss.
Wie viele Stunden kostet die Verwaltung einer Einheit pro Jahr?
Als Erfahrungswert gelten 3 bis 6 produktive Stunden je Einheit und Jahr einschließlich aller Treiber. Unauffällige Mandate liegen bei etwa 4,5 Stunden; konfliktbelastete Gemeinschaften mit Sanierungsbedarf erreichen 7 bis 9 Stunden je Einheit. Kleine Gemeinschaften liegen wegen des objektfixen Aufwands systematisch höher.
Was ist ein realistischer Vollkostensatz in der WEG-Verwaltung?
Es gibt dafür keine belastbare veröffentlichte Branchenzahl. Rechnet man den Marktmedian mit der vom VDIV berichteten Umsatzrendite von 13,4 Prozent in Kosten zurück, ergibt sich ein implizierter Vollkostensatz von 55 bis 60 € je produktiver Stunde. Verlässlicher ist die eigene Rechnung: jährliche Gesamtkosten geteilt durch verwaltete Einheiten mal etwa 4,5 Stunden.
Was kostet die Übernahme einer WEG einmalig?
Marktüblich sind ein bis zwei Monatsgrundvergütungen der Gemeinschaft als einmalige Übernahmevergütung. Der tatsächliche Aufwand hängt vor allem von der Qualität der Unterlagen und dem Zustand der Buchhaltung ab und liegt je nach Ausgangslage zwischen 20 und 80 Stunden.
Welche Leistungen sind mit der Grundvergütung abgedeckt?
Die laufende Verwaltung. Über 90 Prozent der WEG-Verwalter rechnen bestimmte Tätigkeiten gesondert ab, insbesondere bauliche Maßnahmen, Veräußerungszustimmungen, gerichtliche Vertretung, Versicherungsfälle und die Aufarbeitung von Restarbeiten des Vorverwalters. Für die Betreuung von Baumaßnahmen sind rund 4 Prozent der Auftragssumme etabliert, bei kleineren Aufträgen mehr.
Rechnen Sie es für Ihr konkretes Mandat durch
Der Rechner ermittelt aus Objektdaten, Gemeinschaftsmerkmalen und Ihrer eigenen Kostenstruktur den Jahresaufwand, den Break-even, den Zielpreis und eine begründete Empfehlung – und stellt sie neben die Marktwerte Ihrer Größenklasse.